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住哪儿都是失意的

2002-10-11 13:31 作者:菲必 2002年第24期
结果掐指算来,放眼广州城中,符合这五大元素的街区,寥寥可数,无非建设六、北京路、体育西还有淘金北。连五羊新城都不行,不要说没有第五元素,连一间合格的茶餐厅都没有,想马马虎虎吃一碗粥粉面都难乎其难,堂堂一个五羊新城,喝不到一碗靓的上汤。

密布商家是广州人选择居所的五大要素之一

孙中山提出的三民主义,第一就是民生,恐怕也只有广东人才说得出来。

我认识一个广州朋友,多年前他说:在广州找合适的居所,最重要是周边的配套设置。以住处为圆心,在以半公里为半径画一个圆,这个圆中,必须要有以下五要素:一,麦当劳或肯德基一间;二,7-11或AM-PM(两家都是著名24小时连锁小铺)一间;三,百佳超市或好又多或屈臣氏一间;四,原汁原味茶餐厅;五,以黄振龙为代表的凉茶铺及任何系列的甜品店。这五大元素对于广州民生的重要性,一如法国导演吕克·贝松眼中的风火水土以及爱对末世人类的重要。

结果掐指算来,放眼广州城中,符合这五大元素的街区,寥寥可数,无非建设六、北京路、体育西还有淘金北。连五羊新城都不行,不要说没有第五元素,连一间合格的茶餐厅都没有,想马马虎虎吃一碗粥粉面都难乎其难,堂堂一个五羊新城,喝不到一碗靓的上汤。

原则虽然如此,后来这个朋友还是买了早期著名全国模范小区番禺丽江花园的房子,收拾收拾搬到郊区去了。

对于聚落的品质而言,大多数人偏爱较低的居住密度,人心向往的大潮流是向着市郊的外面的外面,大多数人的这种偏爱是有显而易见的基础的:喜欢大自然,喜欢清洁、安静的环境,安全,满足,以及住在郊区而带来的省钱。这种偏爱似乎是许多发达国家的大多数人所共有的,虽然他们有不同的文化。在城市化的日本,一小块地上的一所小住宅就要花费一个中层家庭10年的收入,从郊区到市区可能单程就要两个小时,而且是在拥挤的火车上,但人们仍然需要舒服宜人的住宅。尽管和发达国家的郊区化意味不尽相同,尽管目前广州郊区在某种意义上还只是某一类型的人(年轻人出门工作,老人颐养天年)适宜的居住,与广州在20年内完成了“城乡一体化”的“国际都市”的超人速度一样,广州郊区化住宅运动经过10年酝酿,正式成型。

“香港人最早把住在广州周边地区的气氛搅热。”广州光大花园副总经理方志华回忆说。广州郊区化住宅运动最早的发起者是丽江花园,1992年丽江花园最早的客户基本是香港人,他们习惯5+2的生活方式,周末来郊区度假。与广州渊源不深的新客家人(本地人称改革开放以后移居广州的新移民),大多是白领,他们对城市的土地不那么眷恋,只要交通方便,他们愿意在边缘区域居住。1993年左右,一群新客家人中的收入比较低的人群开始前住洛溪大桥附近居住,大多是小生意人。让方志华记忆深刻的是1995年,“一个销售高峰,丽江花园的华林居创下了番禺地区非别墅类住宅销售最高价:7800元/平方米”。后来客户居然需要批条子购买,最后华林居朝向楼下泳池的4套房子不得不以拍卖的方式出售。方志华当时担任丽江花园销售部经理,他说:“这是华南板块迄今为止都没有超过的一个数字。”以现在的眼光看,华林居的住宅设计已颇为落后,然而,有花园、鸟、清新空气,私密而舒适的田园空间开始在这一年打动了广州人。真正让广州人接受郊区化的,是1999年广州碧桂园的热烈销售,之前的顺德碧桂园已经成功地在香港人中树立了品牌,而广州人在电视上是能够频频看到香港播出的顺德碧桂园广告的。1999年春节过后的1个月内,广州碧桂园创出奇迹,销售出2000套,踊跃购买者大多是广州本地居民。

按照国际惯例,城市居民人均GDP超过3000美元,就会出现居住郊区化。2001年广州人均GDP成功地突破4000美元,“中国房地产的现代海湾战争”也在该年发出了第一枪。

2001年的“五一”黄金周,也是楼市的黄金周。这7天里,广州楼市的华南板块业绩可以用“辉煌”形容,销售量狂飙。“一个心情盛开的地方”星河湾走精品路线,“生活就是高尔夫”打年轻时尚牌的南国奥林匹克,成为其中的明星,广州开始出现大规模郊区化的置业倾向:番禺地区的销售占去年广州全市商品房成交量的26%,销售10强中4强来自番禺。

对番禺楼盘的狂热,广州市长林树森或许说了一句不该说的话。2001年7月,林树森在接受中央电视台主持人文清采访时,对她提出的“广州哪里买房最能保值增值?”一问,林脱口而出:“番禺”,随即放出豪言:在未来5年里,番禺楼市能升值50%以上。广州房地产专家则作出谨慎的评估说:“番禺楼现价在3000元/平方米以下的楼盘,升值潜力的空间会更大一些,而目前价格已突破5000元的,其升值的空间会相对窄小。”目前传来的似乎多为利好消息:2005年,番禺城区的规划相当于广州现在城区规模的两倍,届时全区可容纳500万人口,2005年3号地铁也将完成。

策划星河湾和南国奥林匹克销售的王志纲,称华南板块为“中国房地产的现代海湾战争。”他解释说,“就是因为当今的房地产战争不仅越来越激烈,而且涉及的资源、手段、规模和速度都是空前的,以致让一些业界‘老革命’看得目瞪口呆,不知所措。”

中国房地产进入大盘时代。

去年广东房地产大鳄在番禺爆发了一场“圈地战争”:碧桂园物业发展公司圈地2000多亩,合生创展集团有限公司圈地3000多亩,雅居乐集团有限公司圈地4900多亩,开发商已经吞下了“世纪大餐”。华南板块圈地大战的参加者远不止这三家,加上原有的开发商,这里云集了至少8个超级大盘。

今年的“五一”黄金周,广州尽管没有举办房地产交易会,但市场依然火热,星河湾和南国奥林匹克依然销售不错,但市场已经产生了“打青霉素效应”,最初的市场兴奋已经淡化。最为强势的碧桂园·凤凰城,其“物美价廉”一下子吸引了大批客户。50万~100万的豪华别墅全部售罄,销售额5亿元。凤凰城是碧桂园挥师北移的第一颗棋子,位于广州的东北方向,到天河购物中心约40分钟车程(广园东路几乎一路无红灯),超过到华南板块的距离,占地6500亩,首期开发面积即达2500亩,又是一个巨无霸。

几乎所有郊区楼盘在周末两天前往看楼都是免费的,因为这两天是广州人的标准看楼日。在“五一”黄金周里,各家发展商纷纷推出购房特价优惠、送物业管理、送豪华装修等等,再加上有奖游乐活动,免费午餐等,惟恐送得不够。“五一”黄金周广州日平均看楼人数高达10万。和北京人热衷看国际车展一样,广州人酷爱看楼,看楼往往成了广州人全家的周末消费,事实上他们也习惯了这种免费。

“其实这是不正常的。”方志华认为,“这种免费消费是个美丽的陷阱。比如丽江,几十辆豪华巴士的路费、汽油、维修、人工费用是一笔惊人数字,而且这不是公共交通。为什么我要投入1000多万元在免费巴士上呢?这笔钱迟早要转嫁到消费者身上。”祈福新村里甚至有内部巴士,这种巴士不能开出社区,有祈福自己的车牌号码,15分钟在社区内有一班,密度很高,至少有80辆巴士。在提供了多年免费服务之后,丽江在1999年终于开始收费。愤怒的丽江业主前后爆发了两次游行,一次是反对征收5元钱车费,另一次是抗议车费提价至7元。方志华认为:“从历史的角度看,发展商是对的。我要收7元钱,并且我要说明,就算我撤走了,这个7元钱也要继续收下去。但是从市场的角度看,发展商是错的,他跳起来把所有发展商要掩盖的问题揭出来了。因为大家培养出了一个免费消费的局面。”方志华所说的问题,是一个政府缺位。

中国房地产协会的金贻国认为:“番禺是东南中心,华南板块现在是南中国最大的郊区居住板块,本身无可挑剔。但有两个问题,必须依靠政府才能解决。一是大型商业和文化配套设施,小区本身的交通很方便,但是有其他很多问题,比如学校很难招满学生,生源不够就不能开学。而大型体育设施和文化设施,不可能由小区来建设,即使发展商有能力建设,还需要维护和经营。这些都需要考虑。第二个问题是,没办法解决就近就业。”

番禺每一个楼盘居住人口在3万~10万之间,目前总人口已经超过50万,相当于一个镇。在房地产商的造镇运动中,尽管彼此间无法就居住区域的公共设施建设达成协议,但为了销售,该配套的设施全都不能少。因此广州有一个说法:广州发展商办社会,而政府“过于依赖市场经济的无形的手了”。

华南新城总经理秦彤说:“华南板块各自的自然资源不一样,规划也不一样。我们比配套的设施,比如谁办的学校更好。硬件方面各家已经不差太多。现在我们比生活方式和文化,比发展商的服务和实力,比配套齐全程度,明年后年比人气、实际生活的方便性、社区气氛。”

在鲑鱼色的天空下喝冰啤酒,露天泳池里看星星,这样的舒服在郊区找到并不困难,然而社区怎么能够给人一种真正的归属感?除了刻意寻找目标客户,发展商几乎是拼了命地制造一种半乌托邦气氛:逢年过节放烟火,邀请各类著名学者办讲座,办游泳、球类等各种运动会,业主联谊会等等。用广州人自己的说是“广州发展商搞活动蔚然成风”。“在社区氛围还没有完全形成的时候,你要自己做这种服务。”秦彤说。丽江花园在各小区中是出了名的有文化气氛的社区,今年春节贾樟柯被邀请来播放他的几部电影和纪录短片时,因为春节的缘故,住户基本上都回家过年了,驻守丽江花园的多半是本地老人家,看完电影《小武》的阿伯跳起来大骂:“这是什么东西啊?”

华南理工建筑系博士王健认为,社区概念在番禺,基本上还停留在注重安全的水准上。尽管发展商通过刻意寻找客户的努力,希望人与人能够互动地培养起舒服精彩的社区氛围,但目前的社区无法替代在漫长的时间里形成的街区,街区是丰富的,充满各种趣味的,社区很难具备街区的丰富性。王健说:“华南板块的氛围跟老城区不一样。这是因为空间和人的关系不同。那边白天基本是个空城,人们都上班去了,只有老人和小孩。周末人气很旺。我比较喜欢荔湾的味道,比如以前这边的一条街上有外交官记者医生教师大小商人,商业和文化混合得非常好。”王健曾经遇到西关一位陈伯,老先生是陈香梅的同学,英文非常之好,说起辣妹来头头是道。

“新都市主义”是被城区发展商炒作起来对抗华南板块的一个概念,强调喜欢老广州人的还是住在老城区,王健说:“人们一开始都不看好老城,交通太麻烦,不可能有大型社区,于是人都往外走。政府刚意识到旧城区的开发跟交通改善非常有关系,内环线和高架桥都进去了。大家都有这种感觉,交通改善可以回去住了。因为老城区的人文教育生活都很好。但是老城的改善不是交通好了就OK的,一动就很容易影响周边商业的衰落。上下九、北京路、沿江路原本是高档的商业街,现在不是。广州人是这样的:除非是像天河城那样的超大型商场,老百姓还是喜欢茶楼酒楼。老的文化街区是老城区开发商的宣传亮点,然而原本住宅街和商业结合得非常完美的老街区已经被破坏了。”

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