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房间外的感官世界

2002-09-26 15:02 作者:巫昂 2002年第38期
买房子还是买环境,这是一个破费又耐思量的问题

匆忙的建筑时代过去以后才能更细致地考虑环境问题

买房子还是买环境,这是一个破费又耐思量的问题

在离北京城区40公里的顺义县,联合国中国环境督察专员高中买了一套花园别墅,这套房子他整整寻找了三年。他说:“当时全城所有的房地产项目我几乎都跑遍了,就是要找一个在环境上尽善尽美的地方。现在终于找到了,因为这里就在密云水库边上,附近的用水同时供应燕京啤酒厂,边上有两个高尔夫球场,天然树林,绿地很大。我牺牲距离花汽油钱,为的就是这些。”

经过五年建设,他在家周围近一亩的空地上,培植起一个花园,并选择了适合北京缺水环境的很多树种,种在屋后。比如泡桐、银杏、芙蓉树、香椿树、枣园竹、油松、侧柏、黄杨、紫藤,还有一些果树,比如山楂、柿子和苹果等。他的创新是在从国外引进了十分省水的岩石花园,在花园一角放了很多大石头,夹缝里种上仙人掌和铁树等耐干旱的花,底下铺上小碎石。其中泡桐树已经长到了十几米高,树干有大腿粗,可以在底下的树荫停车了,这个花园是整个别墅区两百多户人家中最大的。他说:“我绝对不许家人在花园里打农药,让那些虫子活着又怎么样呢?我家现在几乎成了蛐蛐园了,每天早上能有一两百只蛐蛐在外边大合唱,我的花园成了附近昆虫的避难所,我的太太和孩子们跟我一样爱护它们。”

这种郊区中产生活的拥有者,哪怕在北京都屈指可数。香山艺墅房地产开发商戴庆在离香山公园6.5公里处开发了类似别墅,而公众正在热闹地讨论香山或者圆明园这样的景区及其周边,能否发展房地产开发项目。戴庆告诉记者:“现在我们都不敢再向媒体谈论这个话题了。我们其实是旧村改造,原先都是脏乱差的外来人口集中区,现在改造成环境优美的小区,不知有何不妥?”他还认为,“房地产进入细分时代之后,哪怕对环境有高要求的消费群落,也可以通过按揭付款来实现了。我们开发的别墅均价在400万到500万之间,有些业主首付100万来买。他们需要的就是多一些户外生活,听水看树,我们就会通过与园林设计师配合,考虑种植什么树,水则通常比较浅,因为北京的冬天结冰,这样冬天也可以有水的景观。”

“当然,对环境的投入,完全控制在开发商手中。而开发的范围,在政府指定的一级开发中,有‘红线’圈定,也就是说,在‘红线’规划内盖基座,高度范围都有规定。”戴庆说,“因此,红线之外的环境整治,往往处于三不管的状态,一般来说,小区之外的公共绿地和公共设施,自然是政府的事。目前的问题可能是,政府的规划与协调,往往不到位。”

“一般别墅的业主要跟开发商签定协议,比如哪些树不能砍,但是物业免费帮你的绿地和树木浇水,他们为此专门建造了一个小水厂。”高中说,“当然,这些都最终会体现在物业管理费里,门前的花园是物业维护,门后的花园费用要由主人出,别墅区内另外有的两个中心公园,完全是物业维护的。”他说,“在英国,著名的公园比如海德公园或者摄政王公园,不归任何人所有,里边只能有一所房子,就是看门人的房子,但是可以修在其围墙外,这些房子是很贵的,如果你开窗能看到皇宫园林,你必须交专门的‘窗户税’,这是景观税中的一种,是由园林的所有者皇室收的。而看不到这种特殊风景的普通公民,都要交环境税,你享受了环境,自然要付钱。这是以税代罚,而且是不间断地收,这些税收收入,可以用来维护环境。”

随着房产消费者对环境的要求越来越苛刻,设计业的分类也随之细化。“环境设计慢慢独立出来了,仿照国际惯例,出现了专门的景观设计事务所。”公共建筑设计师非亚告诉记者,“有些建筑设计事务所能力较好,能把环境景观也包揽了,但基本上景观设计师要配合建筑师,给一个建筑单体之外的区域配环境,专业的国内景观设计师是从比如同济大学风景园林专业毕业的,他们对绿化非常了解,知道具体城市适合什么样的植物,很多树的名称特征和如何配搭更合理,他们都得知道。通常,景观设计师的设计费收取比例要比房地产项目和公共建筑设计费高一些,能达到4%到6%,而其他两类设计师通常只能收取约2%到4%的设计费。在房地产泡沫经济期,较不注重环境设计,现在很多好的楼盘已经改变了这个观念,景观成了它们的卖点之一了。”

清华大学建筑学院教授彭培根曾在大连市一个地价极低的地带设计了一个小区,他在这个小区里中留出了40%的环境用地,这个比例比普通楼盘25%到30%高出很多,他说:“我们做建筑设计的人都有一个梦想,想做人民建筑师,而给普通楼盘更多绿地与空间就是其中一个指标,这个是通过更合理地设计内部空间达到的效果,后来因为环境和楼内都做得好,这个小区的价格一路飚升,从最初的每平方米2200元升到3000元以上,其实这是市场选择的结果。”

环境设计师叶南从事的是景观设计中的艺术设计,叶南曾经接过两处地产雕塑的设计活儿,第一个房地产商是台湾人,他能够接受比较抽象的作品,第二个是一个汉白玉做的重达二十多吨重的作品,“因为我们可支配的资金刚好够用,在安装这个大东西的时候,连保险都没敢上,而万一安装不慎崩裂了的话,我们连再买一块石头的钱都没有了。设计费就是这么紧张”。

但目前,她跟她的同行经常被工期所苦,“很多景观和艺术装饰,都是在最后接近完工时,才被开发商想起来的,房子都装修完了马上就要举办典礼了,才想起来应该在这里哪里加一点点缀,好像缺一个首饰似的,所以设计师的作品就只好做得粗一点。当然,很多作品比如雕塑和壁画,都有比如两年的保修期,如果遇到比如损坏或者色彩脱落,作者就可以维修。”她觉得最让人担忧的是“恶性竞标”,有些竞标者出很低的价钱去负责设计,而房产商往往缺乏对艺术家水平的分辨能力,结果出现了很多污染公共环境的景观。

她认为:“一个区域的整体规划是政府的事,以望京为例,这么一大块平地,目前已经被各色风格不一,朝向、楼层混乱的房地产填充起来了,如果政府委派一个执法部门,事先大体规划好了,这片以欧式为主那片以中式为主,这里可以盖多层楼那里为塔楼,楼的外观是什么样子的,而如果这片区域的外体颜色是暖色调的,开发商就只能从暖色调里去选。其他比如,街心花园在哪里,人怎么进入街心花园,街道怎么布置辐射,都需要事先全局考虑到。这些因素,也都是和谐环境的一部分。”

彭培根向记者推荐了北京广安门大街,他说那是他回国二十年来,第一次看到的有城市规划的一条街,他说:“我们看到巴黎香榭丽舍大街,就是典型的STREET风格,它一样的八层楼高,所以实用面积并不少,其关键是政府管理的机制要健全。当然,也不能大面积到发展高层建筑,这样会把整个城市的空间压死了,从环境心理学的角度来看,这等于是在创造存在主义发展到极致时,产生的那种雕塑中的瘦高的、干瘪的人格。”

环境好坏通常由政府与开发商决定,购房的业主是无权参与的,他们能够选择的只有楼盘本身的价位和质量。就是这个,也常常无法保证他们订购时相中的优美环境与交房时一致。曾经帮望京大西洋新城和望京新城A5业主,就开发商改变环境设计规划事件打过官司的律师邓泽敏说:“改变规划的事,业主们通常是一打一个输,因为开发商往往惜土如金,而且没有法律规定他们要履行规划给业主的环境承诺,比如北京的瑞莲家园,本来用在绿化上的规划面积为7000平方米,后来只剩下了三棵树,业主们最终无法诉诸具体法律条文,而‘消法’目前又不适用。”

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