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物业纠纷的政治观察

2002-09-26 14:11 2002年第38期
对业主与物业管理纠纷相对极端一些的解释,来自设计师吴耀东:“这是注重表象注重概念的必然恶果,进了自己的房子,梦破了。”更积极一些的观察,“从居者分其屋到居者购其屋,是中国城市从权力本位过渡到权益本位最重要的标志”,著名政治学者徐勇推导说,“民主来自财产权。中国城市的秩序也将因此而重构”

业主与物业管理的冲突,并不因房价的高低而有区别

对业主与物业管理纠纷相对极端一些的解释,来自设计师吴耀东:“这是注重表象注重概念的必然恶果,进了自己的房子,梦破了。”更积极一些的观察,“从居者分其屋到居者购其屋,是中国城市从权力本位过渡到权益本位最重要的标志”,著名政治学者徐勇推导说,“民主来自财产权。中国城市的秩序也将因此而重构”

鹏润家园业主与物业管理的纠纷,看起来很像能制造悬念的连续剧,把双方的博弈演绎得相对充分,因而使之颇具标本色彩。

看起来,整个纠纷的事件起点并不复杂。今年1月5日夜晚,几名黑衣人冲进鹏润家园静苑2501室,对几名正在开会的业主委员会筹备人进行了殴打,居民怀疑这是小区物业公司所为。这种怀疑的背景,是10天前的另一桩殴打。当时物业管理公司发文,要求将地下停车位收费定为每月680元,而业主认为这一价格与购房时承诺不符,因而双方产生矛盾。几名业主发现停在小区里的汽车被放了气,怀疑是保安所为,争执中,业主被殴。业主的愤怒因黑衣人的闯入以及殴打而被广泛激发。在图片所记录的现场中,最具力量的是业主那些有整扇窗户大小的抗议标语,“我很害怕”,“欺骗业主”,“护我家园”。直至8月初,仍有记者发现这些标语。显然,这也意味着事情至少在这个时候还没有完全解决。而在7月初,鹏润家园曾向媒体宣称“将更换物业管理公司”,但业主委员会却表示强烈反对,“不是我们不愿意更换现有的物业管理公司,只是到目前为止,业主与物业管理公司之间还有很多问题尚未解决”。再后来,媒体报道出来的“高潮”是:鹏润业主欲集体退房……

值得注意的事实在于,黑衣人闯入时,鹏润家园的业主委员会是“筹备人在开会”,稍后即为正式的业主委员会与物业管理公司谈判了。很难说不是黑衣人事件导致了业主委员会的迅速成立,结果双方形成了一种“力量上的均衡”,彼此有了对峙的基础。但是,处理过多起业主与物业管理或开发商纠纷诉讼案的律师邓泽敏,经过调查发现:“目前小区成立了业主委员会的可能不超过25%。”即使成立了业主委员会的,邓告诉记者,“也可能出现‘甫志高’,被物业管理公司收买。”业主委员会能否真正代表业主,因而成为问题。有趣的实例,是邓泽敏曾隐去地点与人名写过一篇《当心甫志高》的小文,结果有网民将其下载,并注释说“甫志高即某某”而转贴至网上,后来引发一起诉讼,邓泽敏并不是被告,网站与注释者成为了被告。“甫志高”的出现,邓解释说,“关键在于业主委员会的选举制度”。

目前与业主委员会相关的两个文件是,北京市房屋土地管理局《关于开展组建居住小区物业管理委员会试点工作的通知》(京房地物字[1997]第485号),《关于全面开展组建物业管理委员会工作的通知》(京房地物字[1998]308号)。邓泽敏曾逐一分析这两个文件中所规定的程序与选举的方式所有条文,他的结论是:行政色彩浓厚,业主自治不足。

从居者分其屋到居者购其屋,市民拥有了具有排他性同时又受国家法律承认与保护的“产权房”,华中师大博导徐勇说:“对市民社会最深刻的影响,在于确定了个人本位。”因此制度建设应由权力本位转为权益本位,整个机制的立足点应是维护个人利益。但是,这种变化仍需要与旧体制磨合过程中完成城市的重构。矛盾在于,即使开发商“商业化”了,但相当多数开发商仍然保留旧体制的思维痕迹,徐勇分析说:“本来房子是我自己买的,但结果好像还是开发商‘分’给我的一样,为我服务的物业管理,反而成了主人。这种潜意识,于开发商而言,可能更为强烈。”冲突因此而很难避免。

邓泽敏的观察表明:“业主与物业管理的冲突,并不因为房价的高低而有区别。”不过,豪宅一类的小区,邓泽敏没有听说有什么特别的冲突,他的分析是:“这些地方物业管理费高,同时居住者的身份也高,不容易形成纠纷。”邓曾代理过一桩高档公寓业主与开发商的纠纷,因为业主中有四个外国人,开发商很谨慎,最终没有形成诉讼。徐勇观察的纠纷,“属中产阶级那一层面的小区要多一些”。即使从学者的角度看,徐勇也认为业主委员会是重要的,“个人与物业打交道,力量上是不均衡的。强势是不可能与弱势讲民主的,民主是一种力量上的均衡”,但是,业主委员会的建设,这种从微观开始的城市变革,却更直接地显现了整个城市管理体系的不适应,“(政府)急需制度上的创新”。

购房、拥有产权、保护私财……一切因此而改变。徐勇对此的判断是:“民主的基础是财产与利益,中国城市整个秩序也将因此而重构。”能够比照解释这一判断的是分田到户对农村秩序的重构。相对乐观的预期在于,中国的变革发源自农村,却可能会在都市突破,“农民离不开土地,选择权有限;而城市选择范围广泛得多,不光可以用手投票,还可以用脚投票,虽然可能代价很高,但离开令他不高兴的社区,并非完全不可能”。

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