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谁是远华大厦下一个客人?

2002-09-17 15:24 作者:曹立新 2002年第30期
远华大厦拍卖——谁是主人谁是客?

远华国际大厦的地理位置及无法更改的酒店设计是其流拍的重要原因

拍卖远华国际大厦,被舆论认为是“清算赖昌星”的一个开始。但它的流拍,又使舆论分析很难单纯地从经济运作的角度来解释。最简单地看,赖昌星在厦门所形成的势力,已经到了使他可以不按牌理出牌的程度,那幢在其他投资商都忌畏地段的酒店——远华国际大厦,被厦门业内人士称,“打了10年的提前量”。结果,当然是“除了老赖,谁也没有能量在这里做起酒店业的生意”。显然这一层背景无法在拍卖前的资产估算时扣除,其后果自然是流拍。或许它的命运还不仅仅止于流拍

7月22日,厦门毅宏集团最终以高出底价850万元、总价6850万元的价格击败对手,购得“天泉山庄”。对这一拍卖的成功,厦门阿里山房地产公司的钟世福经理自称与当天的拍卖师张毅(厦门中正拍卖行)有着“同样的自信”。在此之前,钟世福和他的房地产业朋友不止一次讨论过,“天泉山庄这一项目本身具有投资性”。

4天前,更受瞩目的厦门远华国际大厦拍卖会以无人应标而流拍,在接受记者采访时,钟世福不同意笼统地将流拍原因归于定金和拍卖价格太高的普遍舆论,他的看法很直接:“远华国际大厦作为酒店,项目本身没有投资性,它的错误定位才是流拍的真正原因。”

钟世福解释说,厦门作为旅游城市,酒店业具有很好的成长性,但赖昌星将远华国际大厦设计为酒店,其定位本身大有问题。“周围没有任何景观。”在钟世福看来,“当初远华国际大厦的设计根本不是按照酒店业的规律做事,赖昌星的目的是为了洗钱和做门面。”

远华国际大厦动工于1996年8月,当时的厦门还没有一家五星级酒店,赖昌星扬言要把它做成厦门最好的酒店,准备全部按五星级标准装修。对赖昌星这种“做门面”,厦门目前惟一的五星级酒店——悦华酒店的总经理陈飞向记者解释说,“老赖有帝王心态”,他在同安买地建影视城,完全模拟天安门,就是这种心态的反映。“老赖要建88层的远华国际中心,其用意可能是为了给自己建成一座纪念碑”。远华国际大厦之所以按最高档酒店设计,是作为与远华国际中心配套工程的产物。

与其他被拍卖的烂尾楼相比,远华国际大厦是一个接近收尾的工程,到赖昌星集团东窗事发时为止,其外墙金色玻璃装修已基本完毕,内部粉刷和水电安装也已开始,这种“烂尾”程度限制了竞拍者的投资可能性。任何买家实际上已不可能改变它原来的功能,只能按酒店设计装修。钟世福粗算了一笔账,如果按五星级酒店装修,远华国际大厦最起码还要投入两三个亿,加上竞拍的底价1.68亿元,总投资不下四到五个亿,而如果有四五亿元的投资,完全可以在靠海的环岛路或员当湖周围等更好的地段,清清爽爽地做一个新项目,不仅机会成本会低得多,而且经营前景会更好。他举例说,厦门近年兴起的几家大酒店比如白鹭洲大酒店、宝龙酒店、明发大酒店、会展酒店等都是面海靠湖,生意都红火得很。

陈飞也承认,作为酒店,远华国际大厦的地理位置确实“不太理想”。陈飞将厦门岛划为五个商圈:一,中山路、海口一线,是厦门历史最悠久的商圈;二,环员当湖和白鹭洲周边,是高档住宅、金融和政府办公区,也是目前厦门品质最高的商圈;三,莲花小区,是以外来常住人口为主的、面向大众化的厦门最有活力的商圈;四,正在兴起并极具潜力的会展中心商圈,这是一个以会展、酒店为中心的高级商务和度假商圈;五,正在起步的江头商圈,以台湾街、SM商城等为中心,远华国际大厦就位于该商圈。陈飞认为,按酒店业教父希尔顿的金言——酒店成功的因素是地理、地理、还是地理——的说法,厦门的酒店布局也大概在这五个商圈之内。远华国际大厦的位置不算太差,但它所在的江头商圈要真正走向繁荣,估计至少还需要两三年的时间。他同意钟世福的分析,同样投资,现在的江头在地理上显然比不上环员当湖区以及滨海区。

如果按照酒店业本身的规律做事,江头投资酒店较佳的时机可能在3年后,而赖昌星早在6年前就斥下巨资,在这里兴建五星级酒店,这种打10年提前量的超出常规出牌不仅打乱了厦门酒店业的合理布局,也显示了他超常规的“能量”。陈飞称之为“老赖”的一种整体联动开发的大手笔:赖昌星将远华国际大厦设计为酒店,是因为他有能力靠远华国际中心及其联带效应带来人气旺气,推动江头商圈的提前繁荣。

一位参加了远华国际大厦拍卖的香港地产商从另一个角度证实厦门同行的分析。他认为“拍卖的程序有些颠倒”,在远华所有遗产中,远华国际中心更有拍卖价值。一方面,他看得很清楚,远华国际大厦的价值在很大程度上取决于远华国际中心;另一方面,他认为,比起国际大厦,国际中心更好拍卖,因为只进行了地基工程,拍卖的主要成份是地价,而地面设计可以根据其地理位置及投资商意愿,进行重新设计,“它的可塑性更强”。

原远华国际大厦筹建处总经理林图升不同意这种看法,国际会展中心的投资不到一个亿,在包括4大地产项目在内的所有远华大宗资产中,国际大厦无疑是最大宗的一项。林图升在福州家中接受记者的电话采访,他认为远华国际大厦拍卖价格并不高,因为远华国际大厦实际投入已超过2亿元,1.68亿元拍卖,相当于7成的折旧率,“是比较合理的”。但林图升也承认,酒店装修,后续投入太大,另外大约竞拍者担心,1.68亿的拍卖款不一定够付清远华国际大厦的欠款,他们害怕出现“一拍到手,追债可能就上门”的情况。

购买者要揩的屁股其实远不止偿付欠款问题。对折旧率,钟世福也有自己的算法。他向记者介绍说,所有的半吊子工程易主过程中最头疼的是,空调保修期三年已过,虽然你完全没有用过,但三年时间已过,供销商还会不会履行保修承诺?原来订制的电梯,除了同样有保修问题,还有性能的升级等问题,当时可能是最先进的电梯,隔了三四年后,它可能已经落伍,后续者还要不要?如果不要,原来的投资已打入成本;如果要,在质量和服务上已得不到保障,这之间的得失,不是简单一个折算可以算得清楚的。

“关键不在于折旧率”,武汉市城市规划设计研究院的穆霖从专业的角度告诉记者,“结构设计的不合理对竞拍者是更大的损失。”穆霖打了一个比方,一件时装的价值就在于它符合时尚,时尚一过,它的价格远不是仅以布料的损耗可以折算的。对于远华国际大厦拍卖中2000万定金的“门槛”,她认为在楼盘拍卖中并不算高,“如果商家没有兴趣,再低的底价也没有用”。穆霖向记者介绍说,作为一种给烂尾楼再生机会的通行做法,拍卖流拍其实相当普遍,有许多烂尾楼多次流拍后,其最终命运是被炸掉。“烂尾楼之所以被称为烂尾楼,就是因为它有一些先天无法弥补的缺陷。”穆霖总结说。

远华国际大厦的先天缺陷就是它被设计为酒店,而且这一点是无法更改的。钟世福断言:“如果要做酒店,只有远华公司自己可以做得起来,换了别的投资商,完全不可能。”

一个在商机尚未成熟的时候可能只有赖昌星才能让它兴旺的酒店,在拍卖给别人时,它所要折算的其实不只是建材等有形资产,钟世福认为,除非拍卖的底价能扣除赖昌星个人的“无形资产”,否则,拍卖不可能成功。用穆霖的话说,底价要低到表现出烂得不行的“诚意”,才可能打动商家的心。但显然,这种“无形资产”在拍卖评估中是无法做出的。穆霖介绍说,拍卖底价的评估一般是从政府和竞拍者两方的角度,力求做到经济、社会和环境三个效益的统一“综合做出”。

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